Салон недвижимости в Крыму. Недвижимость Крыма и Ялты.


Курортная недвижимость все еще в цене?

Домик у моря все еще в цене?

Сфера курортной недвижимости сегодня находится практически в аналогичной ситуации, что и весь отечественный рынок недвижимости. Однако ряд характерных особенностей этого сегмента дает возможность говорить о том, что мировой финансовый кризис задел его в меньшей мере, и цены на жилье в Крыму и Приазовье даже в условиях общего спада экономики снижаются незначительно. Об этом, а также о влиянии кризиса на структуру спроса и перспективах развития сферы рассказали специалисты, представляющие девелоперские и риэлторские компании Украины.

Тенденции рынка курортной недвижимости

С усложнением ситуации в мировой экономике осенью 2008 года на рынке курортной недвижимости значительно сократились объемы предложения первичного рынка: большинство проектов, находящихся на начальных этапах развития, были заморожены. Причинами этого стали приостановка программ кредитования и снижение спроса со стороны потенциальных инвесторов, нежелающих рисковать и приобретать «долгострои» – по информации одной из ведущих компании по недвижимости Киева, из-за проблем с финансированием заявленный срок реализации объектов, которые на первый квартал 2009 года находятся на стадии строительства, в среднем увеличится на два года.

Кроме того, снизились объемы предложения вторичного рынка, поскольку большинство объектов были сняты с продажи в результате нежелания собственников реализовывать свой актив по низкой стоимости. Осуществляются только единичные продажи объектов, находящихся на этапе ввода в эксплуатацию.

Комментирует начальник отдела инвестиций одного из агентств Ялты: «Если говорить о жилье, то небольшое количество сделок проходит исключительно по вторичному рынку и только в нижнем ценовом сегменте – до $45 тыс. В случае с пансионатами, домами отдыха, мини-гостиницами или гостиницами сделки практически отсутствуют. В настоящий момент наблюдается отдельный интерес со стороны физических и юридических лиц к приобретению объектов стоимостью до $1 млн. Однако здесь спрос расходится с предложением, поскольку собственники объектов, находящихся в эксплуатации, не хотят снижать цены, – скоро курортный сезон и они рассчитывают, что недвижимость принесет доход. В свою очередь, объекты, которые не эксплуатируются, не интересны покупателям».

В сложившейся ситуации с рынка ушел спекулятивный капитал, который на протяжении последних нескольких лет создавал искусственный спрос и «накаливал» цены. Стоимость объектов, соответственно, упала во всех сегментах рынка. В частности, курортная недвижимость подешевела в среднем на 25-30% по сравнению с августом 2008 года.

Представительница одного из агентств недвижимости Украины отмечает, что «кризис на рынке недвижимости утвердил преимущественную роль покупателей, имеющих возможность диктовать продавцам цену. Некоторые собственники квартир и девелоперы идут на значительное снижение цен, что в большей степени вызвано отсутствием денежных ресурсов у населения. Неудовлетворенный спрос переходит в отложенный: потенциальные покупатели предполагают, что цены на курортное жилье будут продолжать снижаться, поэтому и заняли выжидательную позицию».

Если рассматривать ситуацию в конкретных курортных регионах Украины, то на рынке недвижимости Приазовья, в частности Бердянска, в условиях кризиса сохраняется определенная активность со стороны инвесторов, ориентированных на покупку мини-гостиниц и участков земли под застройку непосредственно у моря. Комментирует сотрудник агентства недвижимости: «сохраняется спрос на объекты недвижимости, расположенные вблизи развлекательных комплексов и Аквапарка. Однако многие владельцы, желавшие ранее продать подобные объекты, сейчас решили попридержать их до лучших времен».

Что касается Крыма, то здесь в апреле 2009 года практически не осталось вариантов по бросовым ценам, наблюдается общий пересмотр цен в сторону уменьшения, однако сильного снижения цен, по мнению специалистов, ожидать не стоит. «Люди, приобретающие курортную недвижимость, делают это не за последние деньги, – комментирует Анастасия Ситало, ведущий менеджер АН «Ялта-Сити», – кредитных денег «недвижимости для удовольствия» было взято не так уж много, в частности, в нашем случае из 20 сделок только две были осуществлены с привлечением банковских средств».

В целом, уровень продаж курортной недвижимости за кредитные средства зависит от классности объекта. «Курортная недвижимость эконом-класса приобретается с помощью кредитования в семи случаях из десяти, – говорит специалист – В бизнес-сегменте в кредит реализуются порядка 45% апартаментов. Что касается элитного сегмента, то здесь продажи с привлечением потенциальным покупателем кредитных средств осуществляются достаточно редко, в целом не более чем в 10-15% случаев и в основном при приобретении коттеджа с земельным участком».

Структура спроса

Сегмент элитной курортной недвижимости был наименее подвержен влиянию финансового кризиса. Однако, по словам специалиста по продаже недвижимости, «потенциальные покупатели жилья данного класса заняли выжидательную позицию, и активизация спроса с их стороны произойдет при достижении рынком минимальной стоимости квадратного метра (так называемого «ценового дна»)».

Что касается национальной принадлежности, то, как и до кризиса, основную часть покупателей курортной недвижимости составляют украинцы и граждане ближнего зарубежья, преимущественно россияне.

По прогнозам специалистов, спрос на недвижимость бизнес- и эконом-сегментов в краткосрочной перспективе будет незначительным ввиду зависимости покупателей от привлечения заемного финансирования, практически недоступного в данный момент. Однако некоторые игроки рынка уже констатируют оживление на рынке в апреле и мае этого года.

«Характерной особенностью рынка недвижимости в целом и курортного сегмента в частности в нынешних условиях является обмен, – констатирует представитель одного из агентств. – Таким образом, игроки пытаются не потерять средства, как это возможно при продаже и последующей покупке того или иного объекта, а также получить материальную выгоду при обмене с доплатой».

Снижение цен повлекло повышение интереса жителей восточных регионов к возможности приобретения жилья в Крыму с целью постоянного проживания там. «Такие клиенты за свою трехкомнатную квартиру могут приобрести хорошую однокомнатную в Ялте, или «двушку» в Алуште или Севастополе, – рассказывает Анастасия Ситало. – И, несмотря на то, что в Запорожье или Донецке цены на недвижимость упали больше, чем в Крыму, подобных заказов сейчас стало в два раза больше».

Взирая на то, что сейчас выгодней и безопасней вкладывать деньги в недвижимость, выросло число молодых и средневозрастных семей среднего класса, приобретающих квартиры в новых домах.

Географический фактор

Наиболее престижным с точки зрения приобретения курортной недвижимости традиционно является Южный берег Крыма (район от бухты Ласпи до Алушты) – именно здесь ведется строительство в сегменте многоквартирной жилой застройки и коттеджных поселков элит-класса.

В последнее время возрос спрос на жилые комплексы и коттеджные поселки в районе Юго-восточного и Западного побережья, соответствующие критериям бизнес- и эконом-класса.

«Приазовье интересно своим месторасположением для близлежащих регионов и определенного контингента россиян», – говорит Анастасия Ситало. Наибольшим спросом здесь пользуется Бердянск, в частности, такие районы, как Ближняя Коса, Слободка, Лиски. По информации агентств недвижимости, также приобретает популярность прибрежная часть района АКЗ с более низкими ценами землю.



Увеличить article1.JPG Увеличить article2.JPG Увеличить article3.JPG
Детально о ценах

Основными факторами, влияющими на формирование цен на курортную недвижимость в Украине, традиционно являются: местоположение (чем ближе к морю, тем дороже); видовые характеристики (стоимость домовладения с видом на море дороже на 20-40%); этажность в многоквартирных комплексах; наличие в объекте развитой инфраструктуры, в том числе собственного пляжа; окружающая инфраструктура; экологическая составляющая (близость парковой зоны, чистая акватория, удаленность от объектов негативного воздействия на окружающую среду и др.).

По информации компании по недвижимости, признанной на мировом рынке недвижимости, в связи с кризисом возросло значение еще некоторых факторов: условия продажи (на конечную стоимость квартиры влияет схема финансирования ее приобретения), стадия строительства и репутация компании-застройщика.

В сегменте элитной курортной недвижимости Крыма снижение цен за период кризиса составило по разным оценкам от 20% до 30%. Тем не менее, по словам специалистов, «о повышении спроса в результате влияния данного фактора в текущих условиях пока не стоит говорить. Дальнейшее развитие ситуации на рынке Крыма в ближайшем будущем будет определяться множеством факторов, имеющих различную направленность и степень воздействия. Очевидно, что в краткосрочном периоде рынок не стабилизируется. Тенденции снижения темпов строительства, коррекция цен и перенос срока сдачи проектов, которые стали прослеживаться уже в конце 2008 года, в 2009 году будут неизбежно продолжаться. В целом, в течение 2008 года на рынке курортной недвижимости Крыма было зафиксировано уменьшение количества сделок на 74% по сравнению с 2007 годом».

Что касается цен на недвижимость в Ялте, то, по информации АН «Ялта-Сити», квартира в новом элитном доме вблизи набережной, общей площадью 110 кв.м, с панорамным видом на море, которая в сентябре 2008 года стоила $360 000, теперь выставляется за $200 000. Зв двухкомнатную «хрущевку» на ЮБК просят от $50 000, стоимость же домовладений вообще не сильно изменилась.

В Севастополе на новостройки цены в гривне практически не упали. «Когда доллар был по 4,5 грн, за квадратный метр просили $1300-2000 (5800-9000 грн), в зависимости от этапа строительства, – рассказывает представитель агентства на ЮБК. – Сегодня новостройки также предлагаются от 5500 до 9000 грн за квадратный метр, хотя в долларах сумма будет составлять уже $750-1200. На вторичном рынке по Севастополю средняя цена за квадратный метр по сравнению с августом 2008 года снизилась на 43%. Если же рассматривать объекты по количеству комнат, то наименее всего – на 40% – подешевели трехкомнатные квартиры. Больше всего упали в цене комнаты в коммунальных квартирах – почти на 50%. По типам домов – наименее «пострадали» квартиры в «сталинках» – на 39%, в то время как дома старого фонда подешевели на 53%. По месторасположению – наименьший процент в центре города – 38%, наибольший – на окраинных районах (Инкерман) – 49%. За пять месяцев 2009 года цена в среднем по городу упала на 29%, в тоже время, за май цена отклонилась вниз только на 0,3%».

Цены на вторичном рынке Бердянска упали на 30-35%, первичное жилье, в силу его незначительного количества, практические не изменилось в цене.

Целесообразность инвестиций

В результате влияния финансового кризиса жилая недвижимость, в том числе и курортная, в определенной мере утратила свою привлекательность как высокодоходного инструмента инвестирования.

В то же время сфера отдыха, развлечений и оздоровления во всем мире считается весьма выгодной для вложения средств. Однако, несмотря на то, что в Крыму реализуется уже целый ряд современных проектов курортной недвижимости, а в последнее время развивается и зона побережья Азовского моря, отечественные курорты проигрывают зарубежным по многим пунктам: в вопросе сервиса, отсутствием высококлассных отелей, низким развитием развлекательных и лечебно-оздоровительных комплексов, а также полным отсутствием объектов современной инфраструктуры – дорог, инженерных сетей, очистных сооружений, необходимых для жизнеобеспечения курортных населенных пунктов.

«В текущих условиях сложно спрогнозировать ставки доходности вложений, поскольку рынок курортной недвижимости Украины еще подвержен коррекции и окончательной стабилизации стоимости не произошло, – комментирует специалист. – И все же, несмотря на текущие негативные тенденции на финансовом и строительном рынке, мы считаем, что в среднесрочной перспективе (2-4 года) интерес к сегменту курортной недвижимости Украины со стороны как потенциальных покупателей, так и девелоперов, сохранится».

По мнению специалистов, отложенный потребительский спрос, который формируется на рынке недвижимости в условиях кризиса, со временем однозначно приведет к увеличению продаж и росту цен: «В таком случае выиграют те компании или частные инвесторы, которые, сделав задел сейчас, выйдут на растущий рынок с готовыми объектами».

Как повлиял кризис на сферу курортной недвижимости в европейских странах?

Руководитель отдела стратегического консалтинга одного из ведущих агентств.

Во многих европейских странах кризис не имел резко негативного влияния на курортную недвижимость. Это обуславливается несколькими факторами. Во-первых, курортный сегмент в Европе давно достиг своего пикового развития и, ввиду отсутствия на рынке ограниченности предложения, стоимость курортной недвижимости более сбалансирована относительно критериев цена/качество. Во-вторых, в Европе не произошло такого повального падения национальных валют по отношению к доллару. Третьим фактором является высокий уровень доходов населения европейских стран, который в результате влияния финансового кризиса сократился незначительно.

Тем не менее, определенное снижение спроса на курортную недвижимость наблюдается и за рубежом. Частично на это повлиял тот факт, что граждане стран СНГ составляли весомую долю покупателей зарубежной курортной недвижимости (например, в Болгарии), а финансовый кризис имел прямое влияние на снижение платежеспособности покупателей этого региона.



Увеличить article1.JPG Увеличить article2.JPG Увеличить article3.JPG
Журнал Загородная недвижимость, июнь 2009
Новостройки в Крыму |  Квартиры в Крыму |  Дома в Крыму |  Участки в Крыму |  Коммерческая |  Пентхаусы |  Яхты и катера
«Салон недвижимости в Крыму»
Copyright © 2009-2014 | Архив объявлений